Con l’avvicinarsi delle gare per la riassegnazione delle concessioni demaniali marittime, la tutela economica dei gestori uscenti rappresenta uno degli aspetti più delicati. Per offrire un riferimento tecnico univoco e omogeneo su scala nazionale, il Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili (CNDCEC) ha pubblicato, con l’Informativa n. 121/2026, le Linee guida per la stima del valore d’indennizzo per i concessionari uscenti da concessioni demaniali marittime.
Destinato a integrare il bando-tipo nazionale in attuazione dell’art. 4, comma 9, della legge n. 118/2022 e delle successive modifiche normative, il documento colma una lacuna operativa: definisce criteri chiari e uniformi per la redazione della perizia asseverata, necessaria prima della pubblicazione dei bandi di gara.
Il ruolo del commercialista e la perizia asseverata
La normativa stabilisce che l'indennizzo non sia a carico dello Stato o dell'ente concedente, ma debba essere corrisposto direttamente dal concessionario subentrante.
Per quantificare questo importo in modo oggettivo, il procedimento prevede tre passaggi chiave:
- Nomina indipendente. L'ente concedente (ad esempio il Comune) affida l'incarico a un commercialista o a un collegio di professionisti scelto all'interno di una rosa di cinque nominativi indicati dal Presidente del CNDCEC.
- Perizia asseverata. Il professionista redige una stima giurata accompagnata da un'esplicita dichiarazione di responsabilità, evitando automatismi o calcoli forfettari.
- Costi a carico dell'uscente. Le spese relative alla redazione della perizia sono sostenute dal concessionario uscente.
Le due componenti dell'indennizzo
Le Linee Guida del CNDCEC strutturano il calcolo su due pilastri fondamentali previsti dalla legge:
- Il valore degli investimenti non ammortizzati. Riguarda le opere e gli interventi realizzati dal concessionario uscente per migliorare e ammodernare la struttura, che non siano stati ancora interamente recuperati tramite gli ammortamenti. Dal calcolo vanno sempre sottratti eventuali contributi o aiuti pubblici ricevuti per tali opere.
- L'equa remunerazione degli investimenti recenti. Spetta per gli investimenti effettuati negli ultimi cinque anni antecedenti all'avvio della procedura di affidamento. L'obiettivo è compensare il mancato ritorno economico dovuto all'interruzione del rapporto concessorio prima che l'investimento potesse generare i frutti attesi.
Opere amovibili e inamovibili: cosa entra nel calcolo
Uno dei passaggi più delicati per il perito riguarda la corretta classificazione fisica e giuridica dei beni presenti sull'area demaniale. Le opere inamovibili (strutture fisse in muratura, fondazioni o impianti interrati non trasportabili senza demolizione) restano acquisite al demanio o a beneficio della concessione ai sensi dell'art. 49 del Codice della Navigazione, rientrando quindi a pieno titolo nell'indennizzo se regolarmente autorizzate. Al contrario, le opere amovibili e i beni mobili (chioschi smontabili, pedane, lettini, attrezzature) restano di proprietà dell'uscente, che può portarli con sé o rivenderli, risultando di regola esclusi dal rimborso salvo specifiche previsioni del bando.
Per orientarsi rapidamente tra le diverse tipologie di cespiti, ecco una sintesi operativa basata sulle indicazioni dei commercialisti:
| Tipologia di bene | Esempi pratici | Rientra nell'indennizzo? | Condizioni e criteri applicati dal Perito |
| Opere inamovibili non ammortizzate | Manufatti in muratura, fondazioni, piscine interrate, reti impiantistiche fisse | Sì | Devono avere piena regolarità urbanistica e demaniale. Si calcola il residuo non ammortizzato al netto di eventuali contributi pubblici. |
| Opere inamovibili già ammortizzate | Strutture fisse storiche il cui costo è già stato interamente dedotto a bilancio | Si (a condizioni) |
Valutabili solo se conservano una reale utilità economica, funzionalità e un buono stato conservativo per chi subentra. |
| Opere inamovibili (di facile rimozione) | Chioschi in legno, cabine prefabbricate, pedane e passerelle smontabili | Di regola No |
Restano di proprietà del gestore uscente. Rientrano solo se il bando o accordi specifici ne impongono il trasferimento al subentrante. |
| Beni mobili e attrezzature | Ombrelloni, lettini, sdraio, arredi ristorante, attrezzature da cucina | No |
Beni liberamente asportabili e riutilizzabili altrove dal concessionario uscente, salvo cessione volontaria concordata tra le parti. |
| Opere abusive o non ammortizzate | Ampliamenti privi di titolo edilizio o difformi dalla concessione demaniale | Mai |
Categoricamente escluse dal perimetro di stima a prescindere dal loro valore economico o dalla data di realizzazione. |
Metodologie di valutazione e criteri contabili
Per evitare stime arbitrarie e ridurre il rischio di contenziosi, il documento del CNDCEC ancora il lavoro del perito ai Principi Italiani di Valutazione (PIV) dell'Organismo Italiano di Valutazione e ai principi contabili nazionali (OIC):
- Approccio del valore negoziale equitativo. La valutazione degli investimenti residui non si limita al mero dato storico di bilancio, ma pondera il costo storico, il costo di riproduzione o di sostituzione con la reale utilità economica che quei beni avranno per il nuovo gestore.
- Calcolo del WACC per l'equa remunerazione. Per determinare il rendimento equo sugli investimenti dell'ultimo quinquennio, le Linee Guida indicano il ricorso a parametri finanziari riconosciuti, primo fra tutti il WACC (Weighted Average Cost of Capital, ovvero il costo medio ponderato del capitale), calibrato sul profilo di rischio specifico del settore balneare.
- Ricognizione documentale rigorosa. Il perito deve acquisire bilanci, libri cespiti, titoli edilizi, autorizzazioni demaniali e fatture per certificare la legittimità e la tracciabilità di ogni singolo investimento.
Perché il documento è strategico
In assenza del decreto interministeriale (MIT-MEF) originariamente previsto per fissare i criteri di calcolo, il testo approvato dai commercialisti diventa l'unico punto di riferimento tecnico operativo per Comuni, imprese balneari e professionisti. Per i concessionari uscenti, queste indicazioni rappresentano un invito urgente a effettuare una ricognizione puntuale del patrimonio aziendale — distinguendo con esattezza cespiti amovibili, strutture fisse e relative autorizzazioni — così da farsi trovare pronti all'avvio delle procedure selettive.
Prepararsi alle prossime procedure di gara significa partire da un’attenta analisi della documentazione aziendale.
Il nostro team di professionisti è al fianco dell’operatore in questo percorso, dall’esame dei documenti allo sviluppo di una valutazione preliminare in linea con le nuove Linee Guida del CNDCEC.
Un supporto dedicato per affrontare le prossime gare con maggiore consapevolezza e preparazione.
