Nell’ambito delle locazioni immobiliari, è frequente che venga richiesta una fideiussione bancaria come garanzia per il puntuale pagamento dei canoni. Tuttavia, molte banche sono riluttanti a concedere tali garanzie, spesso subordinandole al deposito di importi vincolati equivalenti alla somma garantita e applicando un costo annuo calcolato in percentuale sull'importo garantito.
In alternativa alla fideiussione bancaria, si può considerare l’utilizzo di un contratto di deposito fiduciario a garanzia (Escrow Agreement).
Lo strumento trae origine dalle pratiche commerciali ed è pensato per situazioni in cui è necessaria una garanzia solida, immediata e imparziale.
Questo tipo di accordo prevede l'intervento di soggetti terzi, come un notaio, un avvocato, un commercialista o una società fiduciaria, che si occupano della gestione delle somme versate in qualità di trustee.
Il vantaggio principale di questa formula risiede nella segregazione degli importi garantiti, che vengono separati dal patrimonio del depositante e acquisiti temporaneamente dal trustee affidatario delle somme. Essi rimangono al sicuro da eventuali creditori del conduttore, mantenendo la loro integrità durante la durata del contratto.
Come si realizza la garanzia dell’Escrow Agreement
Concretamente, il conduttore versa una somma concordata presso un Escrow Agent – solitamente un notaio, un professionista fiduciario o un consulente legale – che trattiene i fondi e li libera a favore del locatore solo al verificarsi di condizioni contrattuali specifiche. Tra queste possono rientrare la morosità nei pagamenti, eventuali danni all’immobile o il mancato rilascio dello stesso da parte del conduttore.
In caso di inadempimento, il locatore sarà comunque tutelato poiché, oltre ad attivare la garanzia depositata, potrà agire legalmente per ottenere lo sfratto e il rilascio dell’immobile per morosità o il risarcimento di eventuali danni.
Inoltre, a differenza della fideiussione bancaria o assicurativa, che è una garanzia personale emessa dall'Istituto emittente, il contratto di escrow è una garanzia reale di natura monetaria, che offre maggiore sicurezza per il proprietario dell'immobile in quanto i fondi sono già stati versati e sono "segregati" eliminando il rischio di insolvenza del garante.
Vantaggi rispetto alla Fideiussione bancaria:
- L'Escrow Agent, ossia il custode dei fondi, assicura che il rilascio delle somme avvenga solo in caso di effettiva conferma dell'inadempimento.
- La solvibilità è completamente garantita, poiché non dipende da una promessa di pagamento di un ente garante (banca o assicurazione), ma dal deposito reale e tangibile del denaro.
- Offre la flessibilità di poter personalizzare il contratto, definendo con precisione le condizioni che determinano lo sblocco dei fondi.
Altra opzione: Fideiussione personale con versamento di un deposito a garanzia
Un’ulteriore soluzione consiste nell’impegno di un terzo, come un socio del conduttore o un familiare, a prestare una fideiussione personale per garantire il pagamento dei canoni di locazione.
È una garanzia che combina l'impegno personale del fideiussore con la messa a disposizione di una somma di denaro liquida a garanzia dell'adempimento di un'obbligazione.
In questi casi, il garante versa una somma equivalente a titolo fiduciario direttamente al locatore o a un professionista incaricato. Anche questa modalità fornisce al proprietario dell’immobile un’analoga tutela nel caso in cui emergano difficoltà nei pagamenti da parte del conduttore.
Queste soluzioni alternative offrono nuovi strumenti di sicurezza nelle locazioni immobiliari, rispondendo alle esigenze sia dei proprietari sia degli inquilini con modalità flessibili ed efficaci.
Tuttavia, occorre valutare attentamente come strutturare e articolare questi strumenti al fine di perseguire la massima tutela delle parti coinvolte nel contratto di locazione.
Il nostro Team, composto da dottori commercialisti, avvocati è a tua disposizione per offrire una consulenza personalizzata, studiata per individuare la soluzione alternativa più adatta alle tue necessità.
